Warum schreitet die Stadterneuerung in Beşiktaş-Ulus nur langsam voran? Auswirkungen auf die Immobilienwerte
Ulus und Etiler zählen zu den wertvollsten und prestigeträchtigsten Wohngebieten von Beşiktaş. Ausschlaggebend für ihren Status als erstklassige Lagen sind die Nähe zum Bosporus und zu dessen Übergängen sowie die gute Anbindung an die wichtigen Verkehrsadern Istanbuls; gleichzeitig bieten sie ein ruhiges Wohnumfeld, das bis zu einem gewissen Grad vom dichten Verkehr und der Hektik der Hauptverkehrsstraßen abgeschirmt ist. Das Immobilienbild von Ulus wird maßgeblich durch Wohnanlagen (sog. „Sites“) geprägt. Allerdings ist die Bausubstanz eines Großteils dieser Anlagen bereits in die Jahre gekommen. Da es sich bei den Gebäuden innerhalb dieser Anlagen überwiegend um niedriggeschossige Bauten mit maximal fünf Etagen handelt, hat sich Ulus eine Wohnstruktur bewahrt, die weitgehend von dichter Hochhausbebauung verschont geblieben ist. Bei freistehenden Gebäuden sind hingegen auch Beispiele mit mehr Geschossen zu finden. Auch wenn die Wohnflächen im Zuge neuer Projekte tendenziell kleiner au
Ulus und Etiler zählen zu den wertvollsten und prestigeträchtigsten Wohngebieten von Beşiktaş. Zu ihrem Status als erstklassige Lagen tragen insbesondere die Nähe zum Bosporus und zu dessen Übergängen sowie die gute Anbindung an wichtige Verkehrsadern bei; gleichzeitig bieten sie ein ruhiges Wohnumfeld, das bis zu einem gewissen Grad vom dichten Verkehr und der Hektik der Hauptverkehrsstraßen abgeschirmt ist.
Allerdings verlaufen die Dynamiken der städtebaulichen Erneuerung in den beiden Gebieten sehr unterschiedlich.
Städtebauliche Erneuerung in Etiler schreitet voran
In Etiler werden die Arbeiten zur Gebäudesanierung und städtebaulichen Erneuerung kontinuierlich fortgesetzt. Besonders hervorzuheben sind dabei Projekte wie die „MaaNaa“-Blöcke, die auf die Erneuerung des dortigen Altbaubestands abzielen.
Dass ein Großteil der neuen Projekte in Etiler auf Wohnraum und gehobenes Wohnen ausgerichtet ist, unterstreicht den Charakter des Gebiets als erstklassige Wohngegend. Das begrenzte Angebot an neuen Büroprojekten festigt zudem die Identität von Etiler als Wohnstandort des gehobenen Segments.
Darüber hinaus nähern sich auch groß angelegte Projekte im Stadtviertel Akat – wie „Kent Etiler“ und „Senfoni Etiler“ – ihrer Fertigstellung. Mit der für Anfang 2027 geplanten Inbetriebnahme dieser Projekte wird eine weitere Ausweitung des Angebots an modernem Wohnraum in der Region erwartet.
Im Umfeld der Nisbetiye-Straße sind hingegen eher kleinteiligere Maßnahmen zur Gebäudesanierung und städtebaulichen Erneuerung zu beobachten. Somit wandelt sich der Altbaubestand in Etiler und seiner unmittelbaren Umgebung schrittweise in hochwertigere und moderne Gebäude.
Strukturelle Grenzen für die Transformation entlang des Bosporus
In den exklusivsten Wohnlagen von Beşiktaş entlang des Bosporus – wie etwa Bebek, Arnavutköy und Kuruçeşme – werden die Möglichkeiten für Bebauung und städtebauliche Transformation unter anderen Gesichtspunkten betrachtet.
Aufgrund des Bosporus-Gesetzes und der damit verbundenen Schutzbestimmungen unterliegen Bau- und Erneuerungsprozesse in diesen Gebieten einem gänzlich anderen und stärker eingeschränkten rechtlichen Rahmen als in anderen Teilen Istanbuls.
Dies ist einer der wesentlichen Faktoren, die das Angebot an bestehendem Premium-Wohnraum entlang des Bosporus auf natürliche Weise begrenzen.
Ulus: Eine der exklusiven Wohnlagen von Beşiktaş mit dem höchsten Transformationspotenzial
In diesem Kontext sticht Ulus als eine der exklusiven Wohnlagen von Beşiktaş hervor, die im Hinblick auf die städtebauliche Transformation ein beachtliches Potenzial aufweist.
Das Immobilienbild von Ulus wird maßgeblich durch Wohnanlagen (sog. „Sites“) geprägt. Allerdings ist die Bausubstanz eines Großteils dieser Anlagen bereits in die Jahre gekommen.
Da es sich bei den Gebäuden innerhalb dieser Anlagen überwiegend um niedriggeschossige Bauten mit bis zu fünf Etagen handelt, hat sich Ulus eine Wohnstruktur bewahrt, die weitgehend von dichter Hochhausbebauung verschont geblieben ist. Bei freistehenden Einzelgebäuden sind hingegen auch Beispiele mit mehr Geschossen zu finden.
Folglich geht es in Ulus nicht allein um die Erneuerung alter Gebäude. Die eigentliche Herausforderung besteht darin, den Bestand in Wohnraum der neuen Generation umzuwandeln und dabei gleichzeitig den Charakter einer exklusiven Wohngegend mit geringer Bebauungsdichte zu bewahren.
Neue und moderne Wohnprojekte in Ulus
Zu den herausragenden Wohnanlagen in Ulus, die im Vergleich zum bestehenden Gebäudebestand als neu und modern gelten, zählen Platin Sitesi, Savoy Ulus und Ulus Tepe Konakları.
Betrachtet man jedoch das Gebiet als Ganzes, so lässt sich derzeit nicht von einer städtebaulichen Erneuerung oder einer Bautätigkeit neuen Wohnraums in jenem Ausmaß und jener Kontinuität sprechen, wie sie in Etiler zu beobachten sind.
Auf den ersten Blick mag dies wie ein Nachteil für Ulus erscheinen. Aus Sicht des Immobilienmarktes könnte sich jedoch ein anderes Ergebnis ergeben:
Das begrenzte Angebot an neuem, hochwertigem Wohnraum könnte eine künftige Erneuerung des bestehenden Bestands an Premium-Immobilien noch wertvoller machen.
Warum ist die städtebauliche Erneuerung in Ulus wichtig?
Zu den wesentlichen Merkmalen, die Ulus auszeichnen, gehören die Nähe zum Bosporus, die gute Erreichbarkeit der erstklassigen Geschäfts- und Sozialzentren von Etiler und Beşiktaş, der ruhige Wohncharakter sowie die anspruchsvolle Wohnbebauung, die sich an einkommensstarke Bevölkerungsschichten richtet.
Wenn man dies mit der Alterung des bestehenden Gebäudebestands kombiniert, ergibt sich für das Gebiet ein erhebliches Potenzial für eine städtebauliche Erneuerung.
Entscheidend ist hierbei jedoch, dass die Transformation von Ulus nicht durch ein Modell hochverdichteter Bebauung erfolgt, sondern durch einen Ansatz, der den bestehenden, durch geringe Dichte und exklusiven Wohncharakter geprägten Charakter des Gebiets bewahrt.
Mit anderen Worten: Der zukünftige Immobilienwert von Ulus hängt nicht allein vom Bau neuer Gebäude ab, sondern davon, dass der Gebäudebestand erneuert wird, ohne die Qualität des bestehenden Wohnumfelds zu beeinträchtigen.
Wertsteigerungspotenzial von Immobilien in Ulus
Dass sich die Stadterneuerung in Ulus derzeit noch in Grenzen hält, schmälert das langfristige Immobilienpotenzial der Gegend keineswegs. Im Gegenteil: Betrachtet man das begrenzte Angebot an Neubauten im Zusammenspiel mit der erstklassigen Lage, dem alternden Gebäudebestand und der Nachfrage einkommensstarker Käufergruppen, so ergibt sich für transformierte Objekte ein erhebliches Potenzial zur Wertsteigerung und Differenzierung.
Insbesondere angesichts der Nähe zum Bosporus, der Anbindung an zentrale Geschäfts- und Wohngebiete sowie der lockeren Bebauung und ruhigen Umgebung ist zu erwarten, dass hochwertige Neubauten in Ulus künftig an Wert gewinnen werden.
Sollte es zu einer Stadterneuerung kommen, könnte sich daher eine deutliche Kluft zwischen den Marktpreisen des Bestands und denen der Neubauten auftun. Anstatt jedoch von einer pauschalen Wertsteigerung – etwa um das 2,5-Fache – auszugehen, ist es realistischer, von einem erheblichen Wertsteigerungspotenzial zu sprechen, das von Faktoren wie der Art der Umgestaltung, dem Grundstücksanteil, der Projektqualität, der Lage, dem Ausblick, der Bebauungsdichte und den Marktbedingungen abhängt.
Ulus aus der Perspektive der strategischen Immobilienbetrachtung
Anstatt Ulus lediglich anhand des aktuellen Gebäudealters oder des bestehenden Projektangebots zu bewerten, sollte man den Stadtteil unter dem Gesichtspunkt der Transformation des Gebäudebestands in den kommenden 10 bis 15 Jahren betrachten.
Auch wenn die Wohnflächen in der Region durch neue Projekte tendenziell kleiner ausfallen oder effizienter genutzt werden könnten, bleiben die grundlegenden Standortvorteile von Ulus unverändert bestehen.
Daher lässt sich Ulus als eine der erstklassigen Wohnlagen in Beşiktaş einstufen, die im Hinblick auf die städtebauliche Erneuerung noch über ein erhebliches, bislang weitgehend ungenutztes Wertschöpfungspotenzial verfügt.
Für Immobilieninvestoren stellt sich hier nicht nur die Frage: „Altbau oder Neubau?“ Vielmehr lautet die entscheidende Frage:
„Welchen Wert können das Grundstück, die Wohnfläche und die Lage der heutigen Immobilie in Zukunft entwickeln?“
Unter diesem Gesichtspunkt könnte der ältere Gebäudebestand in Ulus – bei Anwendung des richtigen Transformationsmodells und der passenden Investitionsstrategie – in naher Zukunft zu einem bedeutenden Objekt strategischen Immobilien-Asset-Managements werden.
Zusammenfassend lässt sich sagen: In einem Umfeld, in dem die städtebauliche Erneuerung in Etiler bereits deutlicher voranschreitet, während entlang des Bosporus rechtliche und denkmalschutzbedingte Beschränkungen gelten, ist Ulus eine der erstklassigen Lagen in Beşiktaş, die im Hinblick auf das künftige Wohnungsangebot und die Immobilienwerte genau beobachtet werden sollte.
Özkan ÖZEL
Strategisches Immobilien-Asset-Management
Beşiktaş / Istanbul
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